بیمه مسئولیت مدیر یا هیئت مدیره ساختمان بیمه ایران
اگر مدیر ساختمان و یا مالک یک واحد آپارتمان در یک مجتمع مسکونی یا اداری و یا تجاری هستید ، بی تردید گاهی در خلوت خود از خود پرسیده اید :
اگر روزی برای سرایدار یا نظافتچی حادثه‌ای رخ دهد، چه کسی پاسخگوست؟
اگر قطعه‌ای از نمای ساختمان فرو بریزد و به رهگذری آسیب بزند یا به خودرویی خسارت وارد کند، مسئولیت با کیست؟
اگر هنگام تعمیر آسانسور یا تأسیسات، برای کارگر یا تعمیرکار اتفاقی ناگوار بیفتد، تکلیف چیست؟
اگر یکی از ساکنان یا مهمانان در حین استفاده از آسانسور و یا پله برقی دچار حادثه شود، چه کسی باید پاسخ دهد؟
و اگر آتش‌سوزی در موتورخانه یا مشاعات، خسارت‌های مالی یا جانی برجای بگذارد، چه باید کرد؟
پاسخ همه این نگرانی‌ها در بیمه‌نامه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان نهفته است؛ بیمه‌ای که با شناخت دقیق از وظایف و مخاطرات مدیریت ساختمان، پشتوانه‌ای مطمئن برای روزهای پیش‌بینی‌نشده فراهم می‌آورد. بیمه ایران، با تجربه‌ای دیرینه و تعهدی حرفه‌ای، همراه مدیران ساختمان است تا آسایش ساکنان، در سایه اطمینان و امنیت رقم بخورد.
موضوع بیمه مسئولیت مدیر ساختمان :
موضوع این بیمه نامه عبارت است از بیمه مسئولیت مدنی مدیر یا هیات مدیره ساختمان در قبال ساکنین ، اشخاص ثالث و مشاعات ساختمان ، بدین معنی که چنانچه در نتیجه قصور و سهل انگاری مدیر ساختمان خسارت جانی و مالی به ساکنین ، اشخاص ثالث و مشاعات وارد شود و منشاء این خسارت ناشی از مشاعات ساختمان باشد ، شرکت بیمه پس از احراز مسئولیت مدیر ساختمان و در صورت لزوم طبق رای محاکم قضایی نسبت به پرداخت خسارت اقدام می نماید.
خطرات تحت پوشش بیمه مسئولیت مدیر ساختمان:
مسئولیت بیمه گذار در قبال اشخاص ثالث، ساکنین و مشاعات ساختمان مطابق شرایط و تعهدات بیمه نامه.
صدمات جانی و مالی وارده به شخص بیمه گذار در اثر خطرات موضوع بیمه نامه و در محل مورد بیمه ، بر اساس شرایط بیمه نامه (حوادث).
خسارت جانی وارده به شخص سرایدار ، نظافتچی ، سرویس کار ، تعمیرکار و باغبان برای همه موارد در بخش های مشاعات ساختمان و در اثر خطرات موضوع مورد بیمه نامه.
خسارت جانی وارده به ساکنین و اشخاص ثالث ناشی از استفاده از آسانسور و یا پله برقی .
خسارت های غیر قابل پرداخت :
1- خسارت وارده ناشی از فعالیت های نماکاری ، نقاشی ، احداث و یا اضافه بنا ، و هرگونه تعمیرات اساسی و کلی ساختمان در کلیه ساختمانهای مورد بیمه (در چنین مواقعی باید یک بیمه نامه جداگانه برای فعالیت مورد نظر تهیه کرد).
2- خسارت وارده به وسایل نقلیه مستقر در پارکینگ های عمومی ، تجاری ، اداری.
3- خسارت های ناشی از تصادم ،تصادف ، برخورد با اجسام ثابت و ...که در نتیجه عمل راننده وسیله نقلیه حادث شود .
4- خسارت های ناشی از عمد و تقلب بیمه گذار.
5- خسارت های ناشی از انفجار هسته ای و تشعشعات رادیو اکتیو .
6- خسارت های ناشی از جنگ و انقلاب و شورش و اعتصاب و عوامل دیگری از این قبیل .
7- خسارت هایی که منشا آن خارج از اختیار بیمه گذار می باشد از قبیل حوادث و بلایای طبیعی ( سیل ، زلزله ، رانش زمین ) مگر آنکه مسئولیت بیمه گذار در مراجع قضایی در بروز حادثه محرز گردد.
8- جرایم ، تخلفات و مطالبات شهرداری و سایر سازمان ها و جزای نقدی.
9- کلیه حوادثی که طبق نظر مراجع ذیصلاح بیمه گذار مسئول آن شناخته نمی شود .
10- خسارت ناشی از حوادث ورزشی در سالن ورزشی محل مورد بیمه (یک بیمه نامه مستقل باید خریداری شود).
11- خسارت وارده به وسیله نقلیه موتوری بر اثر برخورد ، تصادم ، تصادف ، سرقت کلی ، سرقت جزیی ، و خط کشی روی بدنه.
12- خسارت وارده ناشی از مسئولیت اشخاصی غیر از بیمه گذار ( مانند مسئولیت پیمانکار ).
13- هرگونه خسارتی که خارج از شرایط و آیین نامه مسئولیت قانون تملک آپارتمان ها باشد .
14- خسارت وارده به کارکنان و نگهبانان بیمه گذار در مراکز تجاری و اداری.(بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان تهیه شود)
تبصره : خسارت های مالی وارده به اتومبیل های مستقر درپارکینگ ساختمان های مسکونی که منشا حادثه مشاعات ساختمان باشد مطابق شرایط بیمه نامه قابل پرداخت است .
پوشش های تکمیلی در بیمه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان :
کلوز یا پوشش بیمه ای افزایش ریالی دیه : به موجب این پوشش، تعهدات مندرج در بیمه نامه به ازای هر زیان دیده با توجه به افزایش سالانه دیه توسط قوه قضائیه از زمان شروع بیمه نامه و بنا به درخواست بیمه گذار یک یا دو یا سه بار افزایش می یابد، مشروط به آنکه ناشی از تاخیر در ارائه رای مراجع قضایی توسط بیمه گذار یا زیاندیده نباشد. همچنین، حداکثر تعهد بیمه گر در خصوص کلیه حوادث احتمالی افزایش می یابد. توضیح اینکه طبق قانون، مبلغ دیه مصدوم یا متوفی به‌صورت یوم الادا یعنی به قیمت روزی که دیه پرداخت میشود محاسبه میشود نه روزی که حادثه اتفاق افتاده است. با اینکه هرساله مقدار مبلغ دیه با توجه به تورم افزایش می‌یابد، مبلغ دیه دربیمه‌نامه عددی ثابت (حداکثر مبلغ دیه در زمان خرید بیمه‌نامه) در نظر گرفته شده است. از آنجایی که در اغلب موارد بین وقوع حادثه و صدور حکم دادگاه مبنی بر محکومیت بیمه‌گذار، فاصله زمانی وجود دارد لذا جهت جلوگیری از متضرر شدن بیمه‌گذار از افزایش دیه در این فاصله زمانی، پوشش بیمه‌ای افزایش ریالی دیه برای یک، دو یا سه بار افزایش از زمان شروع بیمه‌نامه در این کلوز پیش‌بینی شده است. توصیه میشود بیمه گذاران عزیز برای اطمینان و آسایش بیشتر افزایش سه بار را انتخاب و خریداری نمایند .
کلوز یا پوشش تعدد دیات : به موجب این پوشش، در صورتیکه در یک حادثه تحت پوشش، طبق رای مراجع قضایی بیمه گذار به پرداخت بیش از یک دیه و یا دیات غیرمسری به هر یک از زیاندیدگان محکوم گردد، بیمه گر مکلف به پرداخت خسارت حداکثر تا سقف تعهد پذیرفته شده در شرایط خصوصی بیمه نامه می باشد. توضیح اینکه طبق قانون مجازات اسلامی، هر یک از اندام‌های بدن دیه معین و مشخصی دارد و در حوادثی که به‌طور همزمان چندین عضو یا اندام آسیب ببینند مجموع دیه آن‌ها ممکن است از دیه فوت یک انسان هم بیشتر شود؛ به‌عنوان مثال نابینا شدن هر دو چشم و ناشنوا شدن هر دو گوش به طور همزمان دو دیه کامل دارد (هر کدام یک دیه)؛ این در حالی است که فوت همان فرد یک دیه دارد.
سوالات متداول بیمه مسئولیت مدیر ساختمان :
آیا با وجود خرید بیمه مسئولیت مدیر ساختمان نیازی به خرید بیمه آسانسور بصورت جداگانه هست ؟
خیر کلیه حوادث احتمالی آسانسور و مسئولیت های احتمالی ناشی از آن جزو تعهدات بیمه مسئولیت مدیر ساختمان بوده و نیازی به خرید بیمه آسانسور نیست
آیا با وجود خرید بیمه مسئولیت مدیر ساختمان نیازی به خرید بیمه آتش سوزی بصورت جداگانه هست ؟
بله هر چند خسارت های مالی آتش سوزی که منشا آن مشاعات ساختمان باشد و مدیر مسئول شناخته شود توسط بیمه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان حداکثر تا سقف تعهدات مالی خریداری شده پرداخت میشود لیکن بیمه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان هرگز نمی تواند جایگزین بیمه آتش سوزی ساختمان شود . مدیر ساختمان مکلف است طبق ماده 14 قانون تملک آپارتمان ها برای ساختمان بیمه آتش سوزی تهیه نماید .
آیا خسارت های جانی یا مالی وارده به مدیر ساختمان نیز توسط این بیمه نامه جبران میشود ؟
بله صدمات جانی و مالی وارده به شخص بیمه گذار یا مدیر ساختمان در اثر خطرات موضوع بیمه نامه و در محل مورد بیمه تحت پوشش بیمه نامه است .
آیا بیمه مسئولیت مدیر ساختمان را میتوان به صورت قسطی پرداخت کرد ؟
بله پرداخت قسطی بیمه نامه امکان پذیر است ، درحالت قسطی سی درصد حق بیمه نقد و الباقی در چهار الی شش قسط ماهیانه ، مساوی و متوالی دریافت خواهد شد . لازم به ذکر است در صورت خرید نقدی ده درصد تخفیف اعمال خواهد شد .
چه کسی باید هزینه بیمه مسئولیت مدیر ساختمان را پرداخت کند ؟ موجر یا مستاجر ؟
با توجه به مقررات حقوقی جاری در نظام حقوقی ایران هزینه بیمه مسئولیت مدیر ساختمان از نظر حقوقی و با استناد به قوانین زیر بر عهده موجر (مالک) میباشد، نه مستأجر؛ مگر آنکه برخلاف آن در قرارداد اجاره به‌صورت صریح توافق شده باشد .
قانون مدنی – ماده 486
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.
تحلیل : این ماده ناظر بر تعهد مالک (موجر) به نگهداری از ملک و ایمن‌سازی آن برای بهره‌برداری است. تامین بیمه مسئولیت مدیر ساختمان، به‌عنوان یکی از ابزارهای ایمن‌سازی و کاهش خطرات ناشی از حوادث احتمالی، جزئی از تعهدات مالک محسوب میشود. بنابراین، پرداخت هزینه این بیمه بر عهده مالک است .
قانون تملک آپارتمان‌ها – ماده ۴ و تبصره‌های آن
حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است .
تحلیل: این ماده به هزینه‌های جاری و مصرفی واحدها (شارژ، نظافت، آسانسور و...) اشاره دارد و ناظر به هزینه‌های حفاظتی و ایمنی کلی ساختمان نیست. بیمه مسئولیت مدیر ساختمان هزینه‌ای است که در راستای ایمن‌سازی کلی بنا و پاسخگویی به مسئولیت‌های قانونی ناشی از حوادث عمومی ساختمان پرداخت میشود، لذا این هزینه، عرفاً و قانوناً به مالک (موجر) مربوط است.
رویه و عرف حقوقی
در رویه قضایی و عرف حقوقی، هزینه‌هایی که مربوط به مالکیت ملک و نگهداری از آن محسوب میشود مانند بیمه آتش‌سوزی، بیمه مسئولیت مدنی ساختمان، هزینه تعمیرات اساسی – بر عهده مالک (موجر) است. این نوع بیمه ارتباطی به بهره‌برداری روزمره مستأجر ندارد و پوشش‌دهنده خطراتی است که ممکن است متوجه اشخاص ثالث یا کل ساختمان شود.
نقش قرارداد اجاره
در مواردی که در قرارداد اجاره، مسئولیت پرداخت هزینه‌های خاصی (از جمله بیمه مسئولیت مدیر ساختمان) به‌طور صریح یا ضمنی به مستأجر محول شده باشد، مفاد قرارداد مقدم بر قوانین عمومی و عرف حقوقی خواهد بود. بنابراین، در صورت وجود چنین توافقی، مستأجر موظف به پرداخت این هزینه است .
نتیجه نهایی
با توجه به موارد فوق، هزینه بیمه مسئولیت مدیر ساختمان از نظر حقوقی و با استناد به قوانین مذکور، بر عهده موجر (مالک) میباشد، نه مستأجر؛ مگر آنکه برخلاف آن در قرارداد اجاره به‌صورت صریح توافق شده باشد . پرداخت هزینه بیمه مسئولیت مدیر ساختمان هرگز به عهده شخص مدیر نیست بلکه باید بین همه مالکین تقسیم شود .
آیا خسارت های وارده به خودروهای مستقر در پارکینگ ساختمان قابل پرداخت است ؟
در ساختمان های مسکونی چنانچه منشاء خسارت های وارده به خودروهای متعلق به ساکنین و یا مهمان ها مستقر در پارکینگ ، مشاعات ساختمان باشد بر اساس شرایط بیمه نامه خسارت قابل رسیدگی و قابل پرداخت خواهد بود .به عنوان مثال در صورت انفجار و آتش سوزی در موتورخانه ساختمان اگر خودرویی که در پارکینگ روبروی موتورخانه پارک شده آسیب ببیند ، خسارت خودرو آسیب دیده تا سقف تعهدات مالی بیمه نامه قابل بررسی و پرداخت خواهد بود .اما بدیهی است خسارت ناشی از تصادف ، تصادم برخورد با اجسام ثابت و... که در نتیجه عمل راننده وسیله نقلیه حادث شود تحت پوشش این بیمه نامه نخواهد بود.
آیا در صورت فوت یک شخص در ساختمان (مثلاً در اثر سقوط سنگ از نمای ساختمان یا حادثه‌ای در مشاعات)، صرفاً پرداخت دیه کافی است یا اینکه ممکن است مدیر ساختمان یا سایر افراد مسئول با مجازات‌های دیگری هم مواجه شوند؟
خیر، در چنین مواردی صرف پرداخت دیه به خانواده متوفی و یا مصدوم پایان ماجرا نخواهد بود. قانون ایران فوت و یا صدمات بدنی ناشی از حادثه را از دو جنبه بررسی می‌کند: 1-جنبه خصوصی جرم و 2-جنبه عمومی جرم.
1. جنبه خصوصی جرم: در این بخش، اگر مشخص شود که حادثه در اثر سهل‌انگاری یا قصور مدیر ساختمان رخ داده، ایشان محکوم به پرداخت دیه میشوند. در صورتی که مدیر ساختمان بیمه‌نامه «مسئولیت مدنی مدیر ساختمان» داشته باشد، شرکت بیمه مطابق مفاد بیمه‌نامه، پرداخت دیه را تقبل می‌کند. در این حالت،پس از پرداخت دیه و با جلب رضایت خانواده متوفی، پرونده از جنبه خصوصی مختومه میشود.
2. جنبه عمومی جرم: حتی اگر دیه پرداخت شود و خانواده متوفی رضایت دهند، مسئولیت کیفری از بین نمی‌رود. طبق ماده ۶۱۶ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات)، اگر مرگ شخص در نتیجه بی‌احتیاطی، بی‌مبالاتی، یا رعایت نکردن نظامات دولتی (مانند مقررات ایمنی ساختمان) باشد، فرد خاطی می‌تواند به حبس از یک تا سه سال محکوم شود؛ مگر اینکه خطای محض اثبات شود.
این ماده شامل مدیر ساختمان یا مالکینی میشود که با علم به وجود خطر، اقدام مؤثری انجام نداده باشند. بنابراین اگر مثلاً مدیر ساختمان از خطر ریزش سنگ نما مطلع بوده و موضوع را به مالکین اعلام کرده، اما مالکین از پرداخت هزینه تعمیر امتناع کرده‌اند و حادثه رخ دهد، در این صورت دادگاه بررسی خواهد کرد که مسئول اصلی چه کسی بوده است. در چنین شرایطی، بسته به مستندات و تصمیمات جمعی در مجمع عمومی ساختمان، ممکن است سایر مالکین نیز در وقوع حادثه مسئول شناخته شوند.
نتیجه‌گیری و توصیه مهم:
مسئولیت در حوادث ساختمانی هم می‌تواند مدنی (پرداخت دیه) و هم کیفری (حبس و پیگرد قانونی) باشد.
مسئولیت تنها به مدیر ساختمان محدود نیست و در صورت اثبات نقش و قصور سایر مالکین یا هیأت‌مدیره، آنان نیز ممکن است مسئول شناخته شوند.
مدیران ساختمان برای کاهش ریسک‌های احتمالی، حتماً باید:
مراقبت و احتیاط های لازم را در حد متعارف برای پیشگیری از وقوع حوادث احتمالی انجام دهند.
خطرات را به صورت کتبی به مالکین اطلاع دهند.
موضوعات مهم را در صورتجلسات ثبت و پیگیری کنند.
در صورت بی‌توجهی مالکین، موضوع را به شهرداری یا مراجع ذی‌ربط و ذیصلاح اعلام نمایند.
و نهایتاً، با خرید بیمه‌نامه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان، ریسک پرداخت دیه و هزینه‌های احتمالی را به شرکت بیمه منتقل کنند.
هزینه های پزشکی در بیمه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان بر اساس تعرفه بخش خصوصی پرداخت میشود ؟
بله ، در صورت احراز مسئولیت بیمه گذار هزینه های پزشکی در بیمه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان به طور کامل و تا سقف تعهدات بیمه نامه پرداخت میشود و اگر این هزینه ها در بخش خصوصی انجام شده باشد بر اساس تعرفه بخش خصوصی کامل پرداخت میشود و الزامی برای بیمه گذار جهت مراجعه به بخش دولتی وجود ندارد و بیمه گذاران در انتخاب مراکز درمانی کاملا مخیر هستند .
خرید بیمه نامه :
جهت خرید بیمه نامه با مراجعه به لینک زیر به صورت آنلاین پس از محاسبه مقدار حق بیمه میتوانید بیمه نامه مورد نظر خود را خریداری نمایید .بیمه نامه خریداری شده در تهران بوسیله پیک رایگان و در شهرستان ها از طریق پست برای شما ارسال خواهد شد . مجموعه بیمه سرا تا لحظه دریافت چک خسارت بیمه گذاران را پشتیبانی و حمایت می کند . در صورت داشتن هر گونه سوال و جهت دریافت مشاوره تخصصی با شماره تلفن 02144001971 داخلی شماره 3 و یا 09193085301 تماس بگیرید .
قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی مربوطه